Indexmiete vereinbaren: Was muss in den Mietvertrag?

Eine Indexmiete ist eine faire Sache: Mieter und Vermieter knüpfen die Entwicklung der Miete an den Verbraucherpreisindex. Das kann Streit um spätere Mietanpassungen erfolgreich vorbeugen. Allerdings will die Indexmiete dafür auch rechtswirksam vereinbart sein – sonst gibt es womöglich um diese Frage Zoff. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt, was dabei zu beachten ist.

Eine Indexmiete ist eine faire Sache: Mieter und Vermieter knüpfen die Entwicklung der Miete an den Verbraucherpreisindex. Das kann Streit um spätere Mietanpassungen erfolgreich vorbeugen. Allerdings will die Indexmiete dafür auch rechtswirksam vereinbart sein – sonst gibt es womöglich um diese Frage Zoff. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt klargestellt, was dabei zu beachten ist.

Karlsruhe. Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete muss in einem Formularmietvertrag weder ein Basisjahr noch eine Wartefrist genannt werden. Auch ein Hinweis darauf, dass die Bezugsgröße der Monatsverbraucherpreisindex ist und nicht der Jahresindex, ist nicht nötig. Eine explizite Eingrenzung der Indexklausel auf die Nettokaltmiete braucht es ebenfalls nicht unbedingt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 26.05.2021, Az.: VIII ZR 42/20).

Das Urteil fiel im Streit eines Mieters aus Ravensburg mit seinem Vermieter. Beim Einzug im Jahr 2007 hatte man einen Formularmietvertrag abgeschlossen und eine Indexmiete vereinbart. Sie erlaubte eine Anpassung der Miethöhe immer dann, wenn sich der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent verändert hat. Der vermietende Eigentümer machte nach zehn Jahren zum ersten Mal von dieser Vereinbarung Gebrauch und verlangte eine Mieterhöhung von 120 Euro.

Indexmiete: Basisjahr muss nicht in den Mietvertrag

Er stützte dieses Mieterhöhungsverlangen auf die gemäß Statistischem Bundesamt zwischenzeitlich gestiegenen Lebenshaltungskosten für Privathaushalte. Der Mieter wollte nicht zahlen. Er zog vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass die Klausel über die Indexmiete in seinem Mietvertrag unwirksam sei. Damit scheiterte er allerdings in allen Instanzen und wurde letztlich dazu verurteilt, die um 120 Euro im Monat erhöhte Miete zu bezahlen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte in der Sache abschließend klar: Die Vereinbarung im Mietvertrag war wirksam, da sie das Transparenzgebot nicht verletzte, obwohl kein Basisjahr für die Indexmiete genannt wurde. Eine solche Angabe sei überflüssig, da sich der Verbraucherpreisindex ohnehin alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr stützt. Wenn diese Umstellung erfolgt, rechnet das Statistische Bundesamt die bisherigen Indexwerte um.

Insofern kann bei Anwendung des amtlichen Verbraucherpreisindexes im Mietverhältnis auch ohne Vereinbarung eines Basisjahres nichts schief gehen. Daher verlangt auch die gesetzliche Regelung zur Indexmiete keine Angabe eines Basisjahres. Außerdem muss die Indexklausel im Mietvertrag nicht konkret auf die Nettokaltmiete Bezug nehmen, wenn im Vertrag zwischen Miete und Betriebskosten unterschieden wird und die Betriebskostenvorauszahlung nicht am Index teilnimmt.

Wartefrist und Monatspreisindex: Hinweise im Vertrag nicht nötig

Außerdem stellte der BGH klar, dass nicht extra darauf hingewiesen werden muss, dass der Monatsverbraucherpreisindex ausschlaggebend ist. Da die Miete monatlich zu entrichten ist, sei dies offensichtlich. Auch ohne diesen Hinweis bleibt die Indexklausel also wirksam. Auch ein Anknüpfungspunkt für die gesetzliche Wartefrist von einem Jahr zwischen zwei Indexmieterhöhungen muss im Formularmietvertrag nicht eigens genannt werden.

Die Einhaltung dieser Frist ist einzig und allein dafür ausschlaggebend, ob ein konkretes Mietanpassungsverlangen wirksam ist. Auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag vereinbarten Indexmiete hat sie jedoch keinen Einfluss. Im vorliegenden Fall war die Frist eingehalten worden, denn es handelte sich ja um die erste Mietanpassung seit zehn Jahren. Der Mieter ist damit auf ganzer Linie vor Gericht gescheitert.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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