Bei der Vermietung von Gewerberäumen schreiben Vermieter meist im Mietvertrag fest, zu welchem Zweck die Räume konkret genutzt werden sollen: Etwa als Supermarkt, Praxis, Werkstatt oder Spielhalle. Doch was passiert, wenn ein neues Gesetz dazu führt, dass ein solches Gewerbe an diesem Standort nicht mehr erlaubt ist? Führt das zu einem Mangel an der Mietsache?
Frankfurt/Main. Wenn die vertraglich vereinbarte Nutzungsart eines Mietobjekts durch eine Gesetzesänderung formell illegal wird, entsteht daraus allein noch kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigen würde. Erst wenn die zuständige Behörde die nunmehr illegale Nutzung nicht mehr duldet, indem sie aktiv dagegen vorgeht, kann ein Mangel entstehen. Bis dahin ist die Miete weiter zu zahlen. So hat es das Oberlandesgericht Frankfurt/Main jetzt entschieden (Urteil vom 24.10.2023, Az.: 2 U 5/23). Das Urteil ist nicht anfechtbar.
Das Urteil fiel im Streit um eine Spielhalle im hessischen Büdingen. Die Vermieterin hatte ihr Gewerbeobjekt im Jahr 2012 erstmals an eine Firma zum Betrieb einer Spielhalle vermietet. Der Mietvertrag für gewerbliche Räume hatte eine Laufzeit von 10 Jahren. Der Betrieb der Spielhalle wurde dann auch tatsächlich genehmigt – auf Grundlage des damals geltenden hessischen Spielhallengesetzes.
Das Gesetz wurde zum 1. Januar 2018 reformiert. Die reformierte Fassung schreibt vor, dass Spielhallen nunmehr mindestens 300 Meter Abstand zu Schulen einhalten müssen. Das ist am fraglichen Standort in Büdingen nicht gegeben, weil es in weniger als 300 Metern Entfernung drei Schulen gibt. Die Behörden nahmen das jedoch nicht zum Anlass, gegen den Betrieb der Spielhalle vorzugehen.
Spielhalle nach Gesetzesänderung nicht mehr genehmigungsfähig
Als die Betreiber Mitte 2018 eine Verlängerung ihrer Spielhallenerlaubnis beantragten, wurde der Antrag abgelehnt – allerdings nicht wegen des Abstands zu den Schulen. Die Stadt begründete die Ablehnung vielmehr mit mangelnder Zuverlässigkeit der Betreibergesellschaft. Daraufhin übernahm zum 1. Januar 2019 eine neue Betreibergesellschaft die Spielhalle und den Mietvertrag, der bei dieser Gelegenheit bis 2032 verlängert wurde.
Allerdings stellte die Firma ein Jahr später die Mietzahlungen ein. Begründung: Da der Betrieb einer Spielhalle in dieser Immobilie wegen des zu kleinen Abstandes von den Schulen nicht mehr genehmigungsfähig sei, liege ein Mangel an der Mietsache vor. Schließlich war die Immobilie für den Betrieb einer Spielhalle vermietet worden. Der Mangel rechtfertigte aus Mieter-Sicht eine umfassende Mietminderung.
Das sah die Vermieterin anders. Sie hielt die Mietminderung für unangebracht und schickte der Spielhalle eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Bis dahin waren rund 11.000 Euro an ausstehenden Mietzahlungen aufgelaufen. Die Vermieterin zog vor Gericht, um das Geld einzuklagen – mit Erfolg. Eine Mietminderung war in diesem Fall nicht gerechtfertigt, entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt/Main.
Kein Mietmangel bei behördlicher Duldung der Nutzung
Allein durch die geänderte Rechtslage und die daraus entstandene formell rechtswidrige Nutzung der Immobilie sei noch kein Mangel an der Mietsache entstanden. Solange die zuständige Behörde die formell nicht mehr genehmigungsfähige Nutzung der Immobilie weiterhin duldet, kann die Mieterin das Objekt auch weiterhin genauso nutzen, wie es im Mietvertrag vereinbart ist: Als Spielhalle.
Solange die vertragsgemäße Nutzung nicht eingeschränkt ist, besteht auch kein Mietmangel. Erst wenn die zuständige Behörde den Betrieb der Spielhalle verboten hätte oder ein Einschreiten der Behörde zumindest ernstlich zu erwarten gewesen wäre, hätte ein Mangel in Betracht kommen können. Selbst dann hätte die Mieterin in diesem konkreten Fall jedoch keine Gewährleistungsansprüche gegen die Vermieterin gehabt, betonte das Gericht.
Denn als die Betreiberin die Spielhalle in der zweiten Jahreshälfte 2018 übernahm und sogar großzügig verlängerte, musste sie bereits gewusst haben, dass seit Jahresbeginn ein neues Spielhallengesetz in Hessen galt, das Auswirkungen auf diesen konkreten Standort hatte. Das Gesetz war in der Fachpresse besprochen worden, die Spielhallenbetreiber mussten davon mitbekommen haben, befand das Gericht.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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