Vermieter sucht Ursache für Mangel: Erkennt er damit Mietminderung an?

Wenn Mieter eine Mietminderung ansetzen, müssen sie auch beweisen, dass wirklich ein erheblicher Mangel besteht. Aber was ist, wenn der Vermieter sich auf die Suche nach der Ursache des vermeintlichen Mangels macht, um eine schnelle, gütliche Lösung zu erreichen? Erkennt er damit den Mangel an und muss mit der Mietminderung leben? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt geurteilt.

Es stinkt im Büro: Für eine Mietminderung muss der Mieter beweisen, dass ein erheblicher Mangel vorliegt

Wenn Mieter eine Mietminderung ansetzen, müssen sie auch beweisen, dass wirklich ein erheblicher Mangel besteht. Aber was ist, wenn der Vermieter sich auf die Suche nach der Ursache des vermeintlichen Mangels macht, um eine schnelle, gütliche Lösung zu erreichen? Erkennt er damit den Mangel an und muss mit der Mietminderung leben? Der Bundesgerichtshof hat dazu jetzt geurteilt.

Karlsruhe. Mindert ein Mieter wegen eines vermeintlichen Mangels die Miete, muss er auch beweisen, dass der Mangel tatsächlich erheblich ist. Unternimmt der Vermieter Nachforschungen zur Ursache des behaupteten Mangels, erkennt er dadurch noch nicht das Bestehen eines erheblichen Mangels an. Auch wenn er Lösungsvorschläge für eine gütliche Einigung macht: Die Beweislast für den Mangel bleibt beim Mieter. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 23.09.2020, Az.: XII ZR 86/18).

Damit kassierte der Bundesgerichtshof ein Urteil des Berliner Landgerichts im Streit um vermietete Büroräume. Die Mieterin der Büros beklagte sich im April 2015 über beißenden Geruch in den Räumen, auch Augenreizungen würden davon hervorgerufen. Ab Juli 2015 minderte sie die Miete um 10 Prozent. Der Vermieterin – einem Unternehmen – war an einer einvernehmlichen Lösung der Frage gelegen. Sie bot daher im November – ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – an, den Bodenbelag austauschen zu lassen.

Vermieterin klagte gegen Mietminderung

Das Angebot war an die Bedingung geknüpft, dass die einbehaltene Miete nachgezahlt wird. Die Mieterin ging darauf nicht ein. So ließ die Vermieterin im April 2016 Nachforschungen zur Ursache des vermeintlichen Geruchsproblems anstellen. In einem angrenzenden Toilettenbereich öffnete man eine Rigipswand, um die dahinterliegenden Rohre zu inspizieren. Eine Ursache für die Gerüche konnte dadurch allerdings nicht gefunden werden. Die Mieterin zog im Dezember 2016 aus. Die Vermieterin verklagte sie auf Zahlung der einbehaltenen Miete.

Ihrer Meinung nach lag durch die Geruchsproblematik kein erheblicher Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigte. Das Landgericht Berlin hielt die Mietminderung allerdings für berechtigt: Durch das Angebot zum Austausch des Bodens sowie die Nachforschungen hätte die Vermieterin eingestanden, dass der behauptete Mangel tatsächlich erheblich war. Das Gericht unterstellte, ein gewinnorientiertes Unternehmen würde solche Schritte, die Kosten verursachten, nicht allein aus gutem Willen unternehmen.

Landgericht irrte: Beweislast bleibt beim Mieter

Da sie den erheblichen Mangel anerkannt hätte, müsste die Vermieterin nunmehr das Gegenteil beweisen oder die Mietminderung hinnehmen. Für dieses Urteil bekam das Landgericht allerdings einen aus Karlsruhe: Der Bundesgerichtshof (BGH) kippte das Urteil. Das Landgericht muss die Sache erneut verhandeln. Die Bundesrichter stellten klar: Die Mieterin hätte beweisen müssen, dass es hier einen erheblichen Mangel gab. Die Versuche der Vermieterin, eine Lösung für den Konflikt zu finden, seien nicht als Anerkennung eines erheblichen Mangels zu werten.

Sie änderten deswegen nichts an der Beweislast. Beim Angebot zum Austausch des Fußbodens hatte die Vermieterin ja selbst darauf hingewiesen, dass dies nicht als Anerkenntnis zu verstehen sein sollte. Außerdem war ja zugleich die Nachzahlung der einbehaltenen Miete gefordert worden, was ebenfalls einer Anerkennung eines erheblichen Mangels widersprach. Die Unterstellung des Landgerichts, ein gewinnorientiertes Unternehmen hätte kein Interesse an einer gütlichen Einigung, wies der BGH entschieden zurück.

Bei der Öffnung der Wand habe es sich um eine Maßnahme von überschaubarem Ausmaß gehandelt, auf die keine weiteren Arbeiten folgten. Ein Vermieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, mögliche undichte Stellen in den Leitungen seines Gebäudes zu finden. Insofern könne auch diese Aktion nicht als Eingeständnis eines erheblichen Mangels gewertet werden. Die Beweislast, dass ein erheblicher Mangel vorlag, bleibt also bei der Mieterin. Das Landgericht muss den Fall erneut aufrollen, um zu prüfen, ob die Mieterseite Bewiese vorbringen kann.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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