Vorsicht: Keine Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss

Vorsicht: Keine Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss

Darf man im Garten seiner Doppelhaushälfte einen Pool anlegen, ohne vorher die Nachbarn zu fragen? Sofern das Doppelhaus als Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst ist, sollte man das nicht tun. Denn seit der WEG-Reform gilt Beschlusszwang: Es muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft her. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt.

Pool im eigenen Garten bauen, ohne die Nachbarn zu fragen: Im Wohnungseigentum ist das keine gute Idee, wie ein BGH-Urteil jetzt aufzeigt.

Darf man im Garten seiner Doppelhaushälfte einen Pool anlegen, ohne vorher die Nachbarn zu fragen? Sofern das Doppelhaus als Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst ist, sollte man das nicht tun. Denn seit der WEG-Reform gilt Beschlusszwang: Es muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft her. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt.

Karlsruhe. Wohnungseigentümer müssen einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen, bevor sie eine Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum in Angriff nehmen. Das gilt auch dann, wenn sie für den betroffenen Teil des Gemeinschaftseigentums ein Sondernutzungsrecht haben, für dessen Instandhaltung und Reparatur zuständig sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 17.03.2023, Az.: V ZR 140/22).

Damit regelten die Richter einen Streit zwischen den Eigentümern zweier Doppelhaushälften in Bremen. Die Eigentümer der einen Doppelhaushälfte wünschten sich einen Pool im Garten und begannen auf eigene Faust mit dem Bau. Das passte der Nachbarin allerdings gar nicht. Sie zog gegen das Projekt vor Gericht und argumentierte, dass die Nachbarn mit ihr gemeinsam einen Beschluss zur Errichtung des Pools hätten fassen müssen.

Pool bereits ausgeschachtet – Nachbarin klagt erfolgreich dagegen

Hintergrund: Das Doppelhaus bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Miteigentümern, das Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum. Jede der beiden Eigentümer-Parteien hat ein Sondernutzungsrecht an jener Gartenfläche des Grundstücks, die an ihre Doppelhaushälfte angrenzt. Laut Teilungserklärung sind sie auch jeweils selbst für Instandhaltung und Reparaturen an „ihrem“ Garten verantwortlich und tragen die Kosten dafür.

So machte nach Angaben des Rechtsanwalts der Pool-Bauer in der Praxis jeder der Eigentümer mit seinem Garten, was er wollte – die badelustigen Eigentümer gingen daher davon aus, dass sie sich auch einfach ungefragt einen Pool bauen konnten. Doch die Klage der Nachbarin war in allen Instanzen erfolgreich, zuletzt auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Karlsruhe stellte klar: Die Nachbarin hat einen Anspruch auf Unterlassung der Bauarbeiten. Der bereits ausgeschachtete Pool darf nicht weitergebaut werden.

Begründung: Für ihr Pool-Projekt hätten die Wohnungseigentümer zuerst einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen müssen. Ihr Sondernutzungsrecht an „ihrem“ Gartenanteil gibt ihnen nicht das Recht zu einer grundlegenden Umgestaltung dieses Teils des Gemeinschaftseigentums. Genau das sei aber die Errichtung eines Swimmingpools: Die geht deutlich über die normale Gartennutzung oder den Rahmen von Instandhaltungsmaßnahmen hinaus.

Seit WEG-Reform gilt Beschlusszwang

Nun haben Wohnungseigentümer zwar einen Rechtsanspruch darauf, dass ihnen Umbaumaßnahmen gestattet werden, die keinen der Miteigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigen. Hierbei hatte  der Gesetzgeber vor allem daran gedacht, den Bau von E-Auto-Ladestationen oder Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit zu erleichtern. Allerdings: Auch wenn ein solcher Rechtsanspruch besteht, braucht es den Beschluss der Eigentümerversammlung.

Wird dieser trotz Rechtsanspruch verweigert, muss der bauwillige Eigentümer ihn im Wege einer Beschlussersetzungsklage vor Gericht durchsetzen. Er darf aber nicht einfach mit dem Bau beginnen, machten die Bundesrichter deutlich. Am sogenannten Beschlusszwang, der mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, führt also kein Weg vorbei. Damit wollte der Gesetzgeber Streit unter Eigentümern vermeiden, indem sichergestellt wird, dass jeder über bauliche Veränderungen vorab informiert wird.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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