Die WEG-Reform hat im Dezember 2020 vieles im Wohnungseigentumsrecht auf den Kopf gestellt. Wer bisher gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung klagen wollte, konnte die übrigen Wohnungseigentümer verklagen und den Verwalter als Zustellungsbevollmächtigten benennen. Doch damit kommt man nach dem neuen Recht nicht mehr durch, wie ein aktuelles Urteil zeigt.
Karlsruhe. Wer gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung vor Gericht ziehen möchte, muss umdenken: Egal ob Nichtigkeitsklage, Anfechtungsklage oder Beschlussersetzungsklage – seit der WEG-Reform von 2020 sind Klagen gegen die Beschlüsse an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten und nicht mehr an die einzelnen Miteigentümer. Wer das falsch macht, kann mit seiner Klage auch die Anfechtungsfrist nicht wahren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 13.01.2023, Az.: V ZR 43/22).
Damit entschieden die Bundesrichter im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Niederbergischen Amtsgerichtsbezirk Mettmann (NRW). Die Eigentümerversammlung hatte am 14. Dezember 2020 – also zwei Wochen nach dem Inkrafttreten der großen WEG-Reform – einige Mehrheitsbeschlüsse gefasst. Einige Eigentümer waren mit den Beschlüssen nicht einverstanden und reichten innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist Klage dagegen ein. Dabei benannten sie die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte und die Verwalterin als Zustellungsbevollmächtigte.
Falsche Partei verklagt – Klage abgewiesen
Doch sowohl das Amtsgericht Mettmann, als auch das Landgericht Düsseldorf wies die Klage ab: Nach der inzwischen geltenden neuen Rechtslage hätte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes verklagt werden müssen, nicht die einzelnen Eigentümer. Zwar war dieser Irrtum aufgefallen: Am 11. Februar hatten die Kläger, noch vor Zustellung der Klageschrift, auf einen Hinweis des Gerichts hin klargestellt, dass sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kläger richte. In der mündlichen Verhandlung bezeichneten sie die Gemeinschaft insgesamt als Beklagte.
Doch das wollten die Gerichte nicht mehr gelten lassen, weil die einmonatige Anfechtungsfrist da bereits abgelaufen war. Innerhalb der Frist lag demnach keine zulässige Klage beim Amtsgericht vor. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte diese Ansicht der beiden Instanzgerichte. Karlsruhe stellte fest, dass seit der WEG-Reform eine Beschlussklage gegen die übrigen Eigentümer nicht mehr zulässig ist. Mit einer unzulässigen Klage wiederrum ist die einmonatige Anfechtungsfrist nicht zu wahren. Sie war in diesem Fall also verstrichen.
Bundesgerichtshof sieht kein fehlendes Verschulden an Fristversäumnis
In den konkreten Formulierungen der Klageschrift konnte der BGH auch keine Anzeichen dafür erkennen, dass als Adressat der Klage eigentlich die Gemeinschaft gemeint gewesen wäre. Eine entsprechende Auslegung schied daher aus. Die Formulierung, die Beklagten seien Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, legte vielmehr nach Ansicht des BGH den Schluss nahe, dass die Klage wirklich gegen die einzelnen Eigentümer und eben nicht gegen die Gemeinschaft gerichtet sein sollte.
Zwar kommt grundsätzlich auch eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand in Betracht, wenn die Kläger nachweislich keine Schuld daran tragen, dass die Anfechtungsfrist versäumt wurde. Doch in diesem Fall hatten die Kläger sich von einem Rechtsanwalt vertreten lassen. Dass dieser die falsche Partei verklagt hatte, ist laut BGH nicht als fehlendes Verschulden zu werten – der Anwalt hätte es besser wissen müssen. Hätten die Kläger auf eigene Faust und in entsprechendem Unwissen gehandelt, wäre das eventuell anders zu bewerten gewesen.
Für die klagenden Eigentümer bedeutet das Urteil eine Niederlage auf ganzer Linie: Ist die Anfechtungsfrist versäumt, können die Gerichte nur noch prüfen, ob die fraglichen Beschlüsse möglicherweise nichtig sein könnten. Dafür gab es in diesem Fall aber keine Anzeichen. Die betroffenen Eigentümer haben damit keine Möglichkeit mehr, vor Gericht etwas in ihrem Sinne zu erreichen und müssen mit den unliebsamen Beschlüssen leben.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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