Zahlungsschwierigkeiten gehören zu den größten Ärgernissen, mit denen sich Vermieter mitunter konfrontiert sehen. Dabei können gewichtige Fragen aufkommen: Muss ein Vermieter die Warmwasserversorgung gewährleisten, obwohl die Mieter Mietschulden in sechsstelliger Höhe angehäuft haben? Mit einem solchen Fall hat sich jetzt die Justiz in Niedersachsen beschäftigt.
Göttingen. Auch sehr hohe Mietschulden rechtfertigen es nicht, den Mietern den Zugang zu warmem Wasser zu verweigern. Das gilt selbst dann, wenn das Wohnraumschutzgesetz des Landes warmes Wasser nicht explizit als Mindestanforderung für Wohnungen anführt. Die Stadt kann in so einem Fall durchaus die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung anordnen. Zu diesem Schluss ist jetzt zumindest das Verwaltungsgericht Göttingen in einem Eilverfahren gelangt (Beschluss vom 10.11.2026, Az.: 1 B 323/26).
Der Fall dreht sich um eine Problemimmobilie in Göttingen, welche in Wohnungseigentum aufgeteilt und an die örtliche Fernwärme angeschlossen ist. Wegen erheblicher Zahlungsrückstände drehten die Göttinger Stadtwerke als Betreiber des Fernwärmenetzes dem Haus im August die Fernwärme ab. Damit ist nicht nur die Beheizung des Gebäudes abgeschaltet, sondern auch die ebenfalls über die Fernwärme laufende Warmwasserversorgung.
Mietschulden in sechsstelliger Höhe, Fernwärme abgestellt
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) reagierte darauf, indem sie den noch im Gebäude verbliebenen Mietern mobile Radiatoren als Heizungsersatz zur Verfügung stellte. Damit gibt es allerdings weiterhin kein warmes Wasser. Die Stadt schaltete sich ein und forderte die Eigentümergemeinschaft auf, wieder für warmes Wasser zu sorgen. Das sehen die Eigentümer allerdings nicht ein: Die Mieter haben Mietrückstände in sechsstelliger Höhe angehäuft. Daher gingen die Eigentümer davon aus, ein zivilrechtliches Zurückbehaltungsrecht bzw. ein Leistungsverweigerungsrecht zu haben.
Die Stadt sah das anders und erließ eine Verfügung auf Grundlage des niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes: Bis zum 15. November sollten die Eigentümer die Warmwasserversorgung wiederherstellen, andernfalls werde die Stadt zu Zwangsmaßnahmen greifen. Gegen diese Anordnung zogen die Eigentümer vor das Verwaltungsgericht Göttingen und beantragten einstweiligen Rechtsschutz. Sie argumentierten, die vom Wohnraumschutzgesetz verlangte Beheizung sei durch die mobilen Radiatoren gegeben. Warmes Wasser dagegen verlange das Gesetz nicht.
Gericht stuft Warmwasserversorgung als notwendig ein
Das stimmt, wie das Verwaltungsgericht bestätigte. Allerdings betrachtete es warmes Wasser trotzdem als unbedingt erforderlich. Eine Warmwasserversorgung gehöre „notwendig zu nutzbaren sanitären Anlagen und, sofern seine Erzeugung wie hier durch eine zentrale Heizungsanlage sichergestellt werde, auch zu einer angemessenen Versorgung mit Heizenergie“, betonte das Gericht. Zudem seien die mobilen Radiatoren als Heizungsersatz nicht zulässig.
Das öffentliche Interesse an menschenwürdigem Wohnraum und der Schutz von Leib und Leben der Mieter seinen wichtiger als die finanziellen Interessen der Vermieter. Angesichts dessen könnten die hohen Mietrückstände keine Verweigerung der Warmwasserversorgung begründen, befand das Gericht. Es wies den Eilantrag der Eigentümergemeinschaft als unbegründet zurück. Die Eigentümer müssen damit für warmes Wasser in dem Gebäude sorgen, wie es die Stadt ihnen aufgetragen hat.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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